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Les vacances, c'est sacré ! Le propriétaire et le (futur) locataire souhaitent que cette période de l'année soit synonyme de réussite et que la location saisonnière se passe dans les meilleures conditions. En suivant quelques règles simples, vous mettez toutes les chances de succès de votre côté.

Les devoirs du propriétaire

La location saisonnière vue par le législateur
Une certaine liberté plane autour de la location saisonnière, pour peu qu'elle échappe à la loi Mermaz (loi N° 89-462 du 6/07/89 qui régit les rapports locatifs pour les locaux à usage d'habitation principale loués vides). Seules les conditions générales du Code Civil (article 1708 et suivants) régissent la location de vacances, notamment au niveau des baux des maisons et ceux à loyer. Il est admis qu'une location saisonnière ne doit pas dépasser 3 mois (ou une saison). Si un locataire peu au fait de la législation décide de poursuivre son séjour au delà du trimestre, il contraint le propriétaire à changer les conditions du bail. La location est alors considérée comme habitation principale et le bail tombe sous le couperet de la loi Mermaz, beaucoup plus contraignante pour le propriétaire. Il est important de savoir que la location saisonnière impose quand même quelques règles, notamment celles liées à l'obligation, pour le bailleur, de fournir un descriptif complet du logement mis en location, de préciser la situation du bien à louer dans la localité et de décrire les conditions de location.

Fournir le descriptif complet du logement mis à la location
Le propriétaire a l'obligation de remettre au futur locataire une description précise de la location (arrêté n° 25305 du 16/05/1967). Ce document se présente généralement sous la forme d'un questionnaire et indique, entre autres, le nombre et la superficie des pièces, le confort domestique (électroménager, TV…), la présence d'un jardin, d'une terrasse, la situation géographique du logement, la proximité des commerces et des lieux de loisirs… Le descriptif est important dans la mesure où il fournit au futur vacancier tous les renseignements qu'il n'est pas en mesure de recueillir à cause de l'éloignement géographique. Le document sera daté et signé par le propriétaire et envoyé avec le contrat de location.

Etablir un contrat de location
Le contrat de location n'est pas imposé par la loi. Cependant, il est vivement conseillé d'en établir un, notamment pour éviter les conflits qui pourraient apparaître entre les deux parties. Le contrat doit fournir les renseignements suivants :
- L'adresse de la location
- La description du logement (type, nombre de pièces, superficie, état général…)
- L'énumération des parties dont le locataire a la jouissance (exclusive ou en partage)
- La durée de la location, avec les dates (voire les heures) d'arrivée et de départ
- Le prix, fixé librement par le bailleur. Il est à noter que les locations meublées ne sont plus soumises à la TVA
- Les charges locatives, qui sont souvent incluses dans le prix de la location ou précisées en fonction de la consommation (ex : le téléphone)
- Le versement d'avance, qui correspond aux modalités de la réservation. Il s'agit soit du versement des arrhes ou d'un acompte (voir plus loin).
- Le dépôt de garantie (ou caution), librement fixé par le propriétaire, qui peut, s'il le souhaite, encaisser le chèque. Il est admis que le dépôt de garantie ne dépasse généralement pas 25% du prix de la location. Le dépôt de garanti est restitué dans sa totalité à la fin du séjour si le propriétaire n'a constaté aucune dégradation.
Une fois le contrat de location rédigé, le propriétaire l'envoie en deux exemplaires non signés au futur locataire, qui les retourne signés avec le chèque correspondant à la réservation. Le propriétaire renvoie alors l'un des exemplaires signé de sa main.

Assurer une promotion exacte de son logement
Internet est un formidable outil de promotion touristique. Le propriétaire peut ainsi diffuser la description du logement mis à la location, accompagnée de quelques photos. Il n'en demeure pas moins que les informations doivent refléter au plus juste la location proposée. Si le but est bien sûr de séduire les futurs locataires, il est important de ne pas abuser de superlatifs comme " superbe ", " immense ", " extraordinaire "… Les locataires sont plutôt à la recherche d'informations pratiques et conformes à la réalité. Les bailleurs éviteront aussi d'utiliser des expressions un peu vagues pouvant prêter à confusion. Ainsi, il est inutile d'écrire " vue superbe sur la mer " si la location se trouve à plusieurs kilomètres de la plage.

Veiller à la sécurité de la piscine
Si la location dispose d'une piscine, le loueur est tenu de faire l'acquisition d'un système de sécurité bénéficiant de la norme NF (voir notre rubrique dédiée à la sécurité des piscines). Depuis le 1er mai 2004, la loi impose que les piscines des locations saisonnières soient pourvues de systèmes bien définis afin d'endiguer les accidents par noyade, qui concernent essentiellement les enfants de moins de cinq ans. Quatre dispositifs ont été validés par l'AFNOR :
- les barrières de protection
- les systèmes d'alarme
- les couvertures de sécurité
- les abris de piscine

Les devoirs du locataire

Verser des arrhes ou un acompte ?
Dès qu'il reçoit le contrat de location, le locataire peut réserver son logement de vacances en retournant le contrat signé et un chèque, correspondant à des arrhes ou à un acompte. Si le contrat n'apporte aucune précision sur ce premier versement, il s'agit, par défaut, des arrhes. Quelle est la différence entre arrhes et acompte ? Dans le premier cas, le propriétaire et le locataire peuvent se dédire. Cela signifie plus clairement que si le locataire annule sa location, il ne perd que le montant versé. Si c'est le propriétaire qui renonce à louer son bien, il doit verser au locataire floué le double de la somme versée (article 1590 du Code civil). Dans le cas d'un acompte, l'engagement des deux parties est définitif. Si, pour une raison quelconque, le locataire décide finalement de ne pas se rendre en villégiature, il perd le montant versé et peut être contraint de régler la totalité de la location afin de réparer le préjudice subit par le propriétaire. Si c'est le bailleur qui est à l'origine de l'annulation, il devra indemniser le locataire, pour préjudice moral ou financier. Enfin, dans le cas d'arrhes ou d'acompte, la somme versée est généralement comprise entre 25 et 30 % du tarif total de la location.

Revoir les clauses de son contrat d'assurance
Les locataires ont peut-être tendance à sous-estimer l'assurance de leur location de vacances. Ce point reste pourtant fondamental, car en cas de dommages importants, l'assureur du propriétaire pourra facilement se retourner contre les vacanciers. Il apparaît donc important de revoir son contrat d'assurance et de vérifier que les clauses garantissent bien les risques locatifs. Cette couverture des risques locatifs est généralement comprise dans l'extension " villégiature " de la police d'assurance habitation principale. Si ce n'est pas le cas, il est impératif de souscrire un contrat spécifique qui correspondra à la période de vacances. Le loueur est en droit de demander une attestation d'assurance lors de la remise des clés.

Réussir l'entrée dans les lieux
Les vacances commencent dans quelques minutes ! Lors de la remise des clés, le propriétaire demande en général le versement de la totalité du loyer et le dépôt de garantie. Ensuite, les deux parties procèdent à l'état des lieux, en veillant bien à vérifier l'ensemble des équipements, le relevé des compteurs, l'état des différents objets et ustensiles et l'inventaire du mobilier. Une fois accepté par le bailleur et le locataire, le document sera signé et classé jusqu'au jour du départ.

Profiter de son séjour !
Cette fois, pas de doute, les vacances viennent vraiment de commencer. Même si les nerfs se relâchent et que les préoccupations du quotidien deviennent secondaires, le locataire est tenu de respecter quelques petites règles. Si la location est située non loin d'autres logements, il vaut mieux éviter tout bruit excessif ou tapage nocturne. Ne pas oublier non plus d'être vigilant lorsque les enfants (surtout de moins de 5 ans) se baignent dans la piscine car un accident est vite arrivé ! Bref, le plus simple en vacances est de considérer sa location comme son habitation principale, en respectant le mobilier et le voisinage. Il ne faut pas hésiter à se renseigner sur tout ce que l'on peut faire dans les environs. Généralement, les propriétaires sont très heureux de présenter leur région aux vacanciers, en indiquant les coins à voir, les activités à suivre, les lieux de baignade ou encore les bons petits restos locaux.

Bien gérer son dernier jour
Le calendrier des vacances est cruel mais inflexible. Lorsque le dernier jour de location pointe le bout du nez, le locataire est tenu de restituer son logement dans le même état qu'à son arrivée. Sauf avis contraire dans le contrat de location, le locataire doit nettoyer entièrement son lieu de résidence (il peut arriver que les nouveaux locataires soient présents la même journée). S'il y a eu un peu de casse, il est toujours préférable de prévenir le propriétaire, qui risque de s'en apercevoir lors de l'état des lieux. Si ce dernier ne constate aucune dégradation, il peut vous rendre votre dépôt de garantie immédiatement. Mais la loi l'autorise à vous l'envoyer dans un délai de 10 jours. Si, au contraire, quelques petites dégradations ont été constatées, le bailleur peut vous retourner le dépôt de garantie dans un délai de trois mois, amputé des frais de réparation. Ne pas hésiter, dans ce cas, à demander les factures correspondant aux travaux engagés.